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踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。大批地产公司在香港挂牌上市,得以充分利用股市功能,它们透过公开发售新股、配股,或将股票向银行按揭贷款,筹集大量资金去拓展业务,或在股市中收购兼并,迅速壮大公司的资产规模,实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后,所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的,当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司,创办于1973年11月,创办人李兆基,祖籍广东顺德,1929年出生,早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年,年仅19岁的李兆基随身携带1 000元,从家乡顺德南来香港,初期在金铺做外汇黄金买卖,1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展,并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久,“三剑侠”各奔前程,李兆基辞去总经理一职,自立门户创办恒基兆业。当时,恒基兆业约有资产5 000万元,发展地盘约20多个。职员四五十人,已有一定规模。澳门网络正规赌博官网1997年7月1日,香港在全球注目之中顺利回归,迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战,就是如何制订合理、平衡的房屋政策,逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑,高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害,不能等闲视之。

澳门网络正规赌博官网在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。恒基与新鸿基地产渊源深厚,投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景,紧扣地产市道循环盛衰,以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地,维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间,在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候,地产市道低迷,恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地,为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后,新界的换地证价格下跌了3成,恒地便在1988年5月动用超过5 000万元,以平均每方尺1 000元价格,大手购入新界换地证书,加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后,地产市道再次下跌,恒地于1990年度再斥资3.2亿元购入一批换地证书,使公司的换地证账面值超过7.6亿元。1991年3月,当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时,恒地以8 300万元悉数购入。因此,恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。不过,当时该研究报告仍认为:香港地产市道最可能出现的情况,是“泡沫”慢慢泄气。结果,从1994年4月到1995年第三季,在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下,香港楼市曾一度进入调整期,住宅楼价约下跌三成。不过,自1995年第四季度起,香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度,市场掀起豪华住宅炒风,价格急升,并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年,香港的“回归因素”被迅速炒起,楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成,并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下,香港股市也从1995年初的低位止跌回升,恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点,升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升,恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位,比年初再飙升26.3%。其间,红筹股掀起炒卖狂潮,北京控股的超额认购倍数高达1000倍,光大控股的市盈率亦高达1000倍,已达到极不合理的地步。

新地上市后,即利用所筹集资金大量购入地皮,其中,大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度,新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺,可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备,以地产发展为主,强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘,每年亦能依据既定程序完成若干发展计划,纪录中最少亦有6项(1973/1974年度),最多有26项(1979/1980年度),即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间,新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”,源源不断地将“原料”(地皮)“加工”(兴建上盖)为“成品”(各类楼宇)。正因为如此,新地的利润逐年稳步上升,到1980/1981年度,新地纯利已增加到5.54亿元,相当于上市首年度的10倍。恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度,香港地产市道畅旺,恒地盈利急升64%,李兆基眼见集团股份长期偏低,不利于在股市集资加速集团发展,遂一反传统“密底算盘”的作风,采取了连串瞩目行动。1993年9月,恒地在公布年度业绩时,大派现金红利,每股恒地获派1元红利,涉及金额高达16亿元,给股东带来意外惊喜,恒地股价当日即急升18%。不久,恒地又宣布集团资产重估,每股资产净值达42.69元,比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底,恒地股价升至每股59元,短短3个月内市值急增逾600亿元,恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。1950年代以来,在人口急剧膨胀、经济持续高速发展,社会对楼宇物业需求急切的历史背景下,香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期,地产业不仅成为香港经济的重要产业之一,而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期,在种种特定历史因素的作用下,房地产市场供求严重失衡,地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具,大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。澳门网络正规赌博官网1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。

其实,早在1997年10月金融风暴骤至不久,地产发展商之间的减价战已经展开。11月底,会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天,突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销,结果一举清货,迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕,会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时,宣布以每方尺5888元的震撼低价,推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居,迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实,不但令同区楼价即时下跌,而且燃起了发展商之间的减价战火。1981年,大昌地产创办人陈德泰病逝,公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院,学成后返港协助父亲管理家族生意,当时出任公司主席时年仅38岁,成为香港最年轻的集团公司主席。不过,由于大昌地产经营作风较保守,缺乏大气魄,此时已逐渐落后,被挤出五虎将之列。目前,太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报,太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺,另有160万方尺正在或有待发展中,并持有太古广场三家酒店各20%股权。已建成投资物业中,商业楼宇达887.4万方尺,工业楼宇181.1万方尺,住宅楼宇86.8万方尺。换言之,太古地产已与九仓、新地等鼎足而立,成为香港规模最大的地产投资集团之一。新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代,由于经济繁荣、市民收入增加,人们对居住环境及面积的要求亦提高,以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变,新地逐步转向发展高质素的大型屋,单位面积在500方尺至1 000方尺之间,并设有住客俱乐部,极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋,如雅典居、加州花园、加州豪园等,设计风格上配合移民的回流,结果大受欢迎。新地推出的楼宇,往往成为市场中的名牌。

鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史,当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店,每年香港小姐选美例必在利舞台举行,然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾,利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射,成为传媒焦点。然而,利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年,希慎展开利园酒店重建计划,以配股形式集资12.9亿元,由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元,以24.5亿元向利家购入利园酒店物业,该项重建计划总投资42亿元,计划发展成金钟太古广场式大型综合物业,总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。

(4) 地产市场趋向国际化。长期以来,香港地产市场一直由本地的英商和华商主导,1980年代初地产高峰期,东南亚资本亦一度大举进军香港。不过,80年代中后期,澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港,香港地产市场的国际化进程明显加快。其中,以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力,1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场(即后来奔达中心),曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划,尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间,日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期,台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动,购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计,这一期间,海外投资者参与交易的物业,以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。澳门网络正规赌博官网美孚新邨地段占地面积多达40亩,美孚计划将原油库迁往青衣,然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦,共计13 110个住宅单位,每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等,成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时,被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。

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